Vente en l’état futur d’achèvement : un décret du 25 mars 2016 supprime définitivement les garanties intrinsèques
À partir du 1er juillet 2016, le vendeur en l’état futur d’achèvement devra remettre à l’organisme garant et au notaire une attestation d’achèvement des travaux.
La loi n° 2013-169 du 1er juillet 2013 avait habilité le gouvernement à prendre par ordonnance toute mesure législative propre à rendre obligatoire à l’issue d’une période transitoire le recours à une garantie financière extrinsèque pour les opérations de vente en l’état futur d’achèvement d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte.
L’ordonnance n° 2013-880 du 3 octobre 2013 ratifiée par l’article 172 IV 6° de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR) a créé l’article L. 261-10-1 dans le Code de la construction et de l’habitation qui impose avant la conclusion d’une vente en l’état futur d’achèvement la souscription par le vendeur d’une garantie financière d’achèvement ou de remboursement des versements effectués.
Ni la loi d’habilitation, ni l’ordonnance n’avaient procédé à une abrogation des textes réglementaires relatifs à la garantie intrinsèque. La loi d’habilitation a prévu que la garantie extrinsèque ne sera rendue obligatoire qu’à l’issue d’une période transitoire et l’ordonnance a fixé la date de sa mise en application au 1er janvier 2015 opérant ainsi l’abrogation tacite et progressive de la garantie intrinsèque (voir en ce sens D. Tomasin, « La lente agonie de la garantie intrinsèque », RDI 2014, pp. 76 et s. et spéc., p. 77).
Les textes réglementaires relatifs à la garantie d’achèvement intrinsèque sont restés applicables tant que le recours à cette garantie était licite.
Pour toutes les opérations pour lesquelles un permis de construire a été déposé depuis le 1er janvier 2015, le vendeur (aucune distinction n’est faite entre les différents vendeurs en l’état futur d’achèvement) doit souscrire une garantie financière d’achèvement ou de remboursement.
L’article L. 261-10-1 a été modifié en dernier lieu par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 (Macron) qui l’a complété par un nouvel alinéa, lequel précise qu’un décret en Conseil d’État détermine les conditions d’application du présent article, notamment la nature de la garantie financière d’achèvement ou de remboursement.
Le décret n° 2016-359 du 25 mars 2016 relatif à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement (jorf n° 0074 du 27 mars 2016, texte n° 27), outre des modifications d’ordre rédactionnel rendues nécessaires par la disparition des garanties intrinsèques et une modification de l’alinéa 2 de l’article R. 261-1 sur les droits de l’acquéreur, abroge les articles R. 261-18 à R. 261-20 du Code de la construction et de l’habitation.
Toutes les dispositions sur les garanties intrinsèques sont supprimées à compter de l’entrée en vigueur du décret, c’est-à-dire le 28 mars 2016.
L’article R. 261-24 du CCH relatif à la durée des garanties financières et à la constatation de l’achèvement de l’immeuble est complété par un nouvel alinéa qui impose à la personne qui procède à cette constatation de remettre au vendeur une attestation d’achèvement en trois exemplaires originaux. Le vendeur devra remettre l’un des exemplaires à l’organisme garant et un autre au notaire chargé de la vente.
Cette nouvelle obligation entre en vigueur au 1er juillet 2016.
